O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que o devedor fiduciante é o responsável pelo pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) até que o credor fiduciário seja imitido na posse do imóvel. Essa decisão reforça a interpretação de que a responsabilidade tributária segue atrelada à posse e ao domínio útil do bem, e não apenas à titularidade registral.
A alienação fiduciária é um modelo de garantia amplamente utilizado no Brasil, principalmente em financiamentos imobiliários. Nessa modalidade, o imóvel é transferido ao credor (normalmente uma instituição financeira) em caráter resolúvel, enquanto o devedor fiduciante detém a posse direta e a responsabilidade pelo bem até a quitação do débito.
Caso o devedor não cumpra suas obrigações, o credor pode consolidar a propriedade e tomar posse do imóvel. No entanto, a responsabilidade tributária pelo pagamento do IPTU tem sido motivo de disputas judiciais.
A decisão do STJ esclarece que o dever de pagar o IPTU permanece com o devedor fiduciante até a efetiva imissão na posse pelo credor fiduciário. Isso significa que, mesmo após a execução da garantia e a consolidação da propriedade em nome do credor, o pagamento do imposto é responsabilidade do devedor enquanto este mantiver a posse.
Tal entendimento se baseia na interpretação do artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN), que estabelece como contribuinte do IPTU aquele que tem a posse do imóvel com animus domini, ou seja, com intenção de proprietário.
Com essa definição, devedores que se encontram em inadimplência precisam se atentar ao risco de acumulação de dívidas tributárias até a efetiva entrega do imóvel ao credor.
Por outro lado, as instituições financeiras se beneficiam ao evitar a responsabilidade automática pelo IPTU antes de assumirem de fato a posse do bem.
Portanto, essa decisão do STJ traz maior segurança jurídica ao estabelecer que a obrigação tributária pelo IPTU está diretamente vinculada à posse efetiva do imóvel, e não apenas ao registro da propriedade.
O entendimento do STJ reforça a importância de diferenciar propriedade registral e posse efetiva quando se trata da responsabilidade tributária pelo IPTU. Para devedores e credores, essa decisão traz diretrizes claras sobre as consequências financeiras e legais da alienação fiduciária, garantindo maior previsibilidade no mercado imobiliário e no sistema financeiro.
Flavio Marques Ribeiro é Graduado em Direito pela FMU em 2004; Pós Graduado em Processo Civil pela PUC/SP. Pós- graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Pós-graduado em Direito Civil Empresarial e Contratos pela Damásio Educacional. Experiência e liderança no Contencioso Cível em diversos escritórios, com litígios envolvendo as áreas de Direito Empresarial, Contratual, Consumidor, Imobiliário, Societário, Tributário, Família e Sucessão.
