Para a compra de bens imóveis, é necessário que as partes envolvidas, especialmente o comprador, adote uma série de procedimentos que possam garantir a segurança na aquisição de imóveis. Quer entender mais? Continue nesse artigo.
O primeiro passo é a realização de uma due diligence imobiliária, que nada mais é que um procedimento detalhado de investigação envolvendo a aquisição do imóvel, visando garantir que todas as informações sobre a propriedade estão corretas e que não existem problemas ocultos que possam afetar a transação, minimizando riscos e assegurando ao comprador um investimento seguro e informado.
A contratação de uma due diligence imobiliária sempre é recomendável, pois ela envolve profissionais especializados, que irão realizar a verificação documental (título da propriedade, certidões negativas, registros, etc.), além da análise jurídica, financeira e fiscal, e dependendo do imóvel envolvido, a necessidade de uma inspeção física e de uma análise ambiental.
Ocorre que muitas negociações imobiliárias são realizadas sem a segurança necessária, dispensando-se a due diligence imobiliária, o que acaba ocasionando surpresas indesejadas, prejudicando comprador, vendedor e terceiros interessados.
Isto porque, em virtude da lei 13.097/15, que dispõe em seu artigo 54, sobre o princípio da concentração dos atos da matrícula, para garantir que negócios jurídicos sobre imóveis sejam eficazes apenas se os atos jurídicos precedentes estiverem devidamente registrados ou averbados na matrícula, e da recentíssima lei 14.825/24, que introduziu o inciso V, ao caput do artigo 54, que reforça ainda mais a segurança jurídica ao terceiro adquirente, muitos acabam dispensando o procedimento de due diligence imobiliária.
Basta a simples emissão da certidão imobiliária para a aquisição do imóvel?
A resposta é negativa.
Embora as legislações mencionadas reforcem que não havendo registros na matrícula, os negócios jurídicos celebrados serão válidos, não se pode deixar de realizar o procedimento de due diligence imobiliária, que irá apurar todas as certidões obtidas, pois inúmeras situações podem ocorrer, como a existência de processos em nome do vendedor em outro Estado, a participação societária em empresas endividas, entre outros.
Na hipótese de um terceiro adquirente, ainda que haja a presunção de boa-fé, este precisará demonstrar que não tinha, na data da aquisição do imóvel, conhecimento de demandas judiciais capaz de levar o devedor à insolvência, ou pelo menos, que adotou todas as cautelas necessárias para atestar essa circunstância, afastando-se assim os efeitos de uma fraude de execução.
Quais os caminhos a serem adotados para a aquisição segura do imóvel?
O primeiro passo é contratar profissionais habilitados (advogados, engenheiros e consultores imobiliários) para auxiliar na análise de toda a documentação envolvendo a transação imobiliária, recomendando-se a contratação de uma due diligence imobiliária para minimizar riscos e garantir um negócio seguro na compra do imóvel.
Também devem ser emitidas todas as certidões imobiliárias, incluindo as certidões fiscais e pessoais dos envolvidos, mesmo que as legislações citadas reforcem a concentração dos atos nas matrículas, pois demonstra-se a boa-fé.
Conclusão
Seguir esses passos com atenção e rigor é fundamental para garantir a aquisição segura do imóvel e evitar problemas futuros, principalmente com a contratação de profissionais especializados.
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Flavio Marques Ribeiro. Graduado em Direito pela FMU em 2004; Pós Graduado em Processo Civil pela PUC/SP. Pós- graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Pós-graduado em Direito Civil Empresarial e Contratos pela Damásio Educacional. Experiência e liderança no Contencioso Cível em diversos escritórios, com litígios envolvendo as áreas de Direito Empresarial, Contratual, Consumidor, Imobiliário, Societário, Tributário, Família e Sucessão
