A Lei nº 14.905/2024 trouxe uma mudança significativa no tratamento das dívidas condominiais, com o objetivo de uniformizar as regras de encargos moratórios entre as dívidas civis. Antes dessa alteração, o cálculo dos juros moratórios e da correção monetária sobre as dívidas condominiais era regido pelo § 1º do artigo 1.336 do Código Civil (CC), que estabelecia que o condômino inadimplente estaria sujeito aos juros moratórios convencionados ou, na ausência de previsão, a juros de 1% ao mês, além de uma multa de até 2% sobre o débito.
Essa abordagem permitia uma certa flexibilidade, mas também resultava em uma diversidade de regras, uma vez que cada condomínio poderia adotar critérios diferentes para a correção monetária e os juros moratórios. E percebemos isso na prática pois cada administradora de condomínio utilizava um critério diferente para cálculo da correção monetária. Essa falta de uniformidade gerava insegurança jurídica e dificultava a previsibilidade dos encargos para os condôminos.
Com a promulgação da Lei nº 14.905/2024, houve uma alteração no § 1º do artigo 1.336 do CC, que passou a sujeitar as dívidas condominiais às regras gerais de juros moratórios e correção monetária na forma dos artigos 395, parágrafo único, e 406 do CC. Dessa forma, se não houver convenção em sentido diverso, aplicam-se o índice de correção monetária do artigo 395, parágrafo único, do CC (IPCA) e o índice de juros moratórios legais do art. 406 do CC (Selic – IPCA).
Antes da alteração, a correção monetária das dívidas condominiais não tinha um índice específico estabelecido por lei, o que permitia aos condomínios adotarem diferentes índices, como o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) ou o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor). Essa diversidade de índices podia resultar em variações significativas no valor atualizado das dívidas, dependendo do índice escolhido.
Com a nova redação do § 1º do artigo 1.336 do CC, a correção monetária passa a ser feita pelo IPCA, um índice oficial calculado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) que reflete a inflação real do país. Isso traz maior transparência e uniformidade ao processo de atualização das dívidas condominiais, garantindo que o valor da dívida seja corrigido de forma justa e consistente.
No que diz respeito aos juros moratórios, a alteração também trouxe uma padronização importante. Antes, na ausência de previsão específica, aplicavam-se juros de 1% ao mês, o que correspondia a uma taxa anual de 12%. Com a nova redação, os juros moratórios passam a ser calculados com base na taxa Selic, que é a taxa básica de juros da economia brasileira. A Selic é um índice amplamente utilizado e reconhecido, o que traz maior previsibilidade e consistência ao cálculo dos juros moratórios.
A mudança trazida pela Lei nº 14.905/2024 pode ser considerada benéfica para os condomínios, pois promove uma padronização que facilita a gestão das dívidas e reduz a insegurança jurídica. A utilização do IPCA como índice de correção monetária e da Selic como base para os juros moratórios garante que os encargos sejam calculados de forma transparente e justa, refletindo a realidade econômica do país.
Além disso, a nova redação mantém a multa de até 2% sobre o débito, o que continua a ser um mecanismo importante para desestimular a inadimplência e garantir a saúde financeira dos condomínios. A combinação de correção monetária pelo IPCA, juros moratórios pela Selic e multa de até 2% cria um conjunto de encargos que são equilibrados e proporcionais, beneficiando tanto os condôminos quanto os administradores de condomínios.
Em resumo, a Lei nº 14.905/2024 representa um avanço significativo na gestão das dívidas condominiais, promovendo uma padronização que beneficia todas as partes envolvidas. A uniformidade trazida pela nova redação do § 1º do artigo 1.336 do CC garante maior previsibilidade e segurança jurídica, facilitando a administração dos condomínios e assegurando que os encargos sejam calculados de forma justa e transparente.
Fernando Augusto Zito é graduado em Direito pela FMU (Faculdades Metropolitanas Unidas) no ano de 2004; Advogado especialista em Direito Condominial; Pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários pela Damásio Educacional; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP. Membro da Comissão de Condomínios do Ibradim, Palestrante especializado no tema Direito Condominial; Colunista do site especializado Sindiconet, Sindiconews, Sindicolab, Condomínio em Foco e das revistas “Em Condomínios” e ”Viva o Condomínio”. Participação efetiva em assembleias, reuniões e demais decisões de um condomínio. Já atuou como síndico profissional.
