O fundo de reserva do condomínio, previsto em todas as convenções condominiais, consiste em uma reserva financeira destinada a cobrir despesas extraordinárias do condomínio, tais como reformas estruturais, reparos urgentes e ações judiciais. Sua constituição se dá, geralmente, através de contribuições mensais pagas pelos condôminos.
A penhora do fundo de reserva do condomínio é tema controverso, com argumentos a favor e contra sua viabilidade.
Defensores da penhora argumentam que o fundo de reserva não se configura como bem de família, pois não se destina ao sustento dos condôminos, mas sim à manutenção do patrimônio comum. A penhora do fundo de reserva seria uma forma de garantir o recebimento do credor, diante da inadimplência do condomínio.
Já quem defende a impenhorabilidade do fundo de reserva argumenta sobre sua finalidade essencial, prejudicando a manutenção do patrimônio comum e a segurança dos condôminos. A penhora impactaria diretamente os condôminos, que já contribuem mensalmente para a formação do fundo.
Admitindo-se a possibilidade de penhora do fundo de reserva, alguns critérios devem ser observados para garantir o equilíbrio entre a satisfação do crédito e a preservação da saúde financeira do condomínio.
Deve-se verificar se o condomínio possui outros bens penhoráveis ou se a penhora do fundo de reserva é a única alternativa para o credor.
O valor penhorado deve ser proporcional ao montante da dívida, considerando a necessidade de preservar recursos para despesas emergenciais.
A penhora não deve inviabilizar o funcionamento do condomínio e a prestação de serviços essenciais aos condôminos.
A jurisprudência apresenta entendimentos divergentes sobre a penhora do fundo de reserva do condomínio, porém nos casos em que foi admitida observou-se as questões elencadas acima, vide julgado de exemplo:
ACÓRDÃO
Agravo de Instrumento. Fase de cumprimento de sentença. Penhora sobre o fundo de reserva. Irresignação que merece parcial acolhida. A possibilidade de penhora sobre o fundo de reserva é possível, desde que não coloque em risco a administração do condomínio. Observância do Princípio da Menor Onerosidade, mas considerando atenção ao interesse do credor. O percentual deve respeitar os Princípios da Razoabilidade e da Proporcionalidade. Redução para o percentual de 30% (trinta por cento) do valor da dívida atualizado. Jurisprudência e Precedentes citados: REsp 829.583/RJ, STJ, 3ª. T., Rel.: Min. Nancy Andrighi, julgado em 03/09/2009, DJe 30/09/2009); 0065019-21.2018.8.19.0000 – AGRAVO DE INSTRUMENTO-Des (a). HORÁCIO DOS SANTOS RIBEIRO NETO – Julgamento: 18/06/2019 – DÉCIMA QUINTA C MARA CÍVEL. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. (TJ-RJ – AI: 00739328420218190000, Relator: Des(a). REGINA LUCIA PASSOS, Data de Julgamento: 23/02/2022, VIGÉSIMA QUARTA C MARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/03/2022).
A penhora do fundo de reserva do condomínio configura-se como medida excepcional, devendo ser analisada casuisticamente, à luz da legislação, da jurisprudência e das peculiaridades de cada caso.
É fundamental buscar o equilíbrio entre a satisfação do crédito e a preservação da saúde financeira do condomínio, garantindo a manutenção do patrimônio comum e a segurança dos condôminos.
Carlos Simão é Bacharel em Direito pela Universidade Paulista. Pós-Graduado em Direito Processual Civil pelo IBMEC-Damásio. Pós-Graduando em Advocacia Cível pela Fundação do Ministério Público do Rio Grande do Sul. Membro Efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB de São Caetano do Sul/SP. Experiência em Direito Imobiliário e Condominial.
