A dúvida, traz para discussão questões complexas do direito condominial, como direito de propriedade, bem como os deveres de um proprietário de imóvel. O objeto central da discussão é: “Ao alugar o imóvel, o proprietário transfere os direitos de uso do imóvel ao seu inquilino?”
A utilização de áreas comuns do condomínio por proprietários que não residem no local pode ser objeto de debate e varia de acordo com as regras específicas do condomínio, leis locais e as decisões judiciais na jurisdição em questão.
O proprietário na qualidade de condômino, possui, o direito de usufruir das dependências do condomínio, tanto as áreas comuns do prédio, como as áreas privativas, tal qual um direito inerente à propriedade condominial previsto em lei (art. 1336, inciso II, do Código Civil).
Bem como, poderá o condômino proprietário dispor de sua unidade, de forma livre, à quem interessar, desde que observadas as previsões da Convenção de Condomínio, conforme art. 1336, inciso I, do Código Civil, neste ponto não há discussão.
Entretanto, quando há locação da unidade pode o proprietário-locador continuar usando das dependências comuns do prédio justificando ser proprietário de uma das unidades daquele condomínio, mesmo que não resida no condomínio?
Quando ocorre essa situação é necessário observar a convenção condominial e o regulamento interno se há alguma disposição expressa sobre o tema, uma vez que a legislação não nos diz nada. A lei, portanto, é silente sobre essa hipótese.
O tema é controverso e polêmico, não há um entendimento judicial pacificado sobre isso, uma parte da corrente entende que quando o proprietário faz a locação do seu imóvel, automaticamente, ele cede ao inquilino o direito de uso, tanto da área privativa, quanto das áreas comuns. Portanto, ele não poderá utilizar as áreas comuns. Eventualmente, ele poderá fazer uma visita, para uma vistoria, algo assim, nada mais.
Contrário a isso, no final do ano passado foi proferida decisão judicial pela 5º Vara do Juizado Especial Cível de Goiânia, garantindo livre acesso do proprietário à academia e demais áreas comuns do condomínio, o entendimento foi no sentido de que o fato de ter locado o imóvel e não se encontrar na posse direta do bem, não retira a faculdade de utilização das áreas comuns do condomínio, o qual permanece como cotitular. [1]
Diante do todo o exposto, tendo em vista que não há menção da questão no Código Civil e que não há posição jurisprudencial consolidada. É fundamental ter em mente que as regras de condomínio geralmente são estabelecidas democraticamente pelos próprios moradores durante assembleias. Mudanças nessas regras podem ocorrer com base em deliberações e decisões coletivas. A interpretação e a aplicação dessas regras podem variar, e o caminho mais seguro para o condomínio proibir tal utilização é constar na convenção condominial tal limitação, sendo observadas as questões específicas ao caso.
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[1] 5508887-40.2023.8.09.0051
Carlos Simão é Bacharel em Direito pela Universidade Paulista. Pós-Graduado em Direito Processual Civil pelo IBMEC-Damásio. Pós-Graduando em Advocacia Cível pela Fundação do Ministério Público do Rio Grande do Sul. Membro Efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB de São Caetano do Sul/SP. Experiência em Direito Imobiliário e Condominial.
