Na semana passada fui convidado para participar de uma assembleia em um condomínio localizado no litoral de São Paulo.
Uma das pautas era a limitação da quantidade de pessoas/hóspedes por apartamento a fim de evitar super uso da unidade autônoma e dos bens e equipamentos comuns, em prejuízo da coletividade condominial.
Trata-se de um empreendimento administrado por aquelas bandeiras famosas que conta com o chamado pool de locação. Para quem não sabe, pool de locação ou pool hoteleiro, é um formato de negócio onde proprietários de imóvel, apartamento ou flat, terceirizam a gestão desses bens para uma administradora, nesse caso hoteleira. Assim, essa administradora realiza a locação das unidades através de seus critérios e condições.
Pois bem, também existe nesse condomínio proprietários que realizam locações através de aplicativos, seja ele Airbnb ou outra plataforma, sem qualquer limitação acerca da quantidade de hóspedes por apartamento. Por exemplo, um apartamento de 45 metros, que tive a oportunidade de conhecer antes de participar da assembleia, que é composto por um banheiro, um quarto com cama de casal, uma sala com um sofá cama e uma copa com geladeira e cooktop por indução, que é aquele que não tem chama por se elétrico. Aqui cabe uma informação importante, no mês de abril de 2023, uma das unidades pegou fogo e a provável causa do incêndio foi que um dos 6 (seis) hóspedes, em razão da falta de espaço, deixou sua mochila em cima do cooktop, mas não percebeu que o equipamento estava ligando.
Depois desse incêndio, a direção do empreendimento começou a fazer reuniões para estudar sobre a limitação de pessoas por unidade locada. Por óbvio que nessas reuniões cada um dos proprietários defenderia seu interesse, afinal de contas muitos compram imóveis em empreendimentos dessa natureza para fazer renda. Mas depois de muita discussão decidiram levar o assunto para a assembleia.
Importante informar que não existia quantidade mínima de pessoas/hóspedes para cada unidade. Existia questionamento se essa limitação não estaria ferindo o direito de propriedade.
Antes de iniciar a assembleia questionei a diretora da administradora sobre a limitação de hóspedes nos apartamentos do pool, e recebi a informação que era limitada a 3 (três) pessoas. Percebam, no pool de locação, existe a limitação de pessoas por unidade, como acontece em um hotel, mas ainda não existia nenhuma regra nas unidades fora do pool.
A princípio, a intenção da administradora era que a assembleia votasse para que as locações das unidades fora do pool limitassem em até 3 (três) a quantidade de hóspedes. Mas, que seria levado para assembleia duas opções, ou seja, 3 (três) ou 4 (quatro) hóspedes para um apartamento de 45 metros.
Iniciada a assembleia a presidente me passou a palavra e logo expliquei que aquela votação para limitação da quantidade de pessoas por unidade não estaria ferindo o direito de propriedade. Na realidade, a intenção da administração era evitar o super uso da unidade autônoma e dos bens e equipamentos comuns, em prejuízo da coletividade condominial. Dei o seguinte exemplo, imaginem 6 (seis) hóspedes de um mesmo apartamento de 45 metros voltando da praia e usando a piscina, saindo molhados pelo corredor, sujando o elevador. Isso fará com que o empreendimento seja obrigado a aumentar a quantidade de funcionários, de produtos de limpeza, da lavanderia, enfim, causará mais gastos ao empreendimento.
Lembrando que não estava em discussão se era permitido ou não esse tipo de locação de curtíssima temporada, seja através de plataforma ou outro formato.
Após todos os esclarecimentos, os proprietários votaram e limitaram que as locações para um apartamento de 45 metros seriam limitadas em até 4 (quatro) pessoas.
Então, um assunto que poderia ter sido levado ao judiciário acabou sendo brilhantemente administrado internamente pela direção do empreendimento, esclarecido que quanto maior a quantidade de hóspedes em uma unidade maior a sobrecarga de trabalho para os funcionários do condomínio e consequentemente mais gastos.
No final, a decisão acabou sendo aceita por todos e a regra da limitação de hóspedes será usada a partir de agora, dando mais tranquilidade para o trabalho da administradora hoteleira.
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Fernando Augusto Zito é graduado em Direito pela FMU (Faculdades Metropolitanas Unidas) no ano de 2004; Advogado especialista em Direito Condominial; Pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários pela Damásio Educacional; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP. Membro da Comissão de Condomínios do Ibradim, Palestrante especializado no tema Direito Condominial; Colunista do site especializado Sindiconet, Sindiconews, Sindicolab, Condomínio em Foco e das revistas “Em Condomínios” e ”Viva o Condomínio”. Participação efetiva em assembleias, reuniões e demais decisões de um condomínio. Já atuou como síndico profissional.
