A adjudicação compulsória de imóveis é uma medida legal que autoriza o comprador a exigir do vendedor o título aquisitivo que irá lhe conferir a propriedade. Também pode ser realizada de forma inversa, na qual o vendedor pode buscar obrigar o comprador a registrar a escritura definitiva no cartório de registro, isentando-se assim de responsabilidades quanto às despesas de manutenção do imóvel.
No caso de o comprador exigir do vendedor a outorga da escritura definitiva, os requisitos estão elencados nos artigos 1.417 [1] e 1.418 [2] do Código Civil.
Com o advento da lei 14.382/22, houve a inserção do artigo 216-B na lei 6.015/73, o qual permite que a adjudicação compulsória possa ser efetivada extrajudicialmente no cartório de registro de imóveis.
No caso, o titular comprador da promessa de compra e venda ou de cessão, ou titular vendedor, através de advogado, estão legitimados para requerer a adjudicação compulsória perante o cartório de registro, sem a necessidade da via jurisdicional.
Trata-se de enorme avanço e desafogo para o Judiciário, já que são diversos negócios jurídicos imobiliários, que envolvem disputas sobre o registro da propriedade, seja por parte do comprador, quando quita o preço e não consegue a outorga da escritura, seja pelo vendedor, que recebe o preço, mas que por algum motivo, o comprador recusa-se a transmitir o imóvel para seu nome.
No dia 15 de setembro de 2023, a Corregedoria Nacional de Justiça, publicou as diretrizes para regulamentação da adjudicação compulsória, definidas no Provimento 150/23 [3].
O primeiro passo para o titular é realizar a notificação extrajudicial, a qual inclusive pode ser feita tanto pelo cartório de registro como pelo Tabelião de Notas, quando da lavratura da ata notarial (artigo 216-B, inciso II, da Lei 6.015/73 [4]).
É necessário instruir o requerimento com o instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou sucessão, quando for o caso, além de certidões forenses da comarca de situação do imóvel, pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tudo na forma do artigo 216-B, § 1º, da lei 6.015/73, e não havendo nenhum impedimento ou recusa, seja pelo comprador ou vendedor, o oficial fará o registro do domínio em nome do comprador.
Existe controvérsia a respeito se a aplicabilidade da adjudicação compulsória extrajudicial poderia ser aplicada no parcelamento do solo urbano, regido pela lei 6.766/1979, por conta do que dispõe o artigo 26, § 6º: “Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação”.
Na minha opinião, compartilhando com o entendimento do juiz Vitor Frederico Kümpel, cujo artigo foi publicado na coluna registralhas , não há qualquer restrição a aplicação da adjudicação compulsória extrajudicial aos compromissos regulados pela lei 6.766/1979, já que não há restrição do regime jurídico que regula a promessa de compra e venda em questão.
É certo que em toda lei nova, dúvidas e lacunas poderão surgir, cabendo ser analisadas caso a caso, porém, o benefício trazido por essa nova regra é evidente, tanto para o comprador como também ao vendedor, pois inúmeras propriedades, inclusive aquelas mais antigas, poderão agora ser regularizadas.
De modo que a simples recusa no cumprimento da obrigação contratual, ou falecimento da parte, declaração de ausência, localização incerta ou extinção de pessoas jurídicas, não poderão ser mais obstáculos para realizar a transferência da propriedade.
O fato é que com a adjudicação compulsória extrajudicial, será possibilitado um procedimento mais simples e rápido, menos oneroso e eficaz, evitando a esfera judicial, que na maioria das vezes, acaba retardando o direito das partes contratantes.
Flavio Marques Ribeiro é Graduado em Direito pela FMU em 2004; Pós Graduado em Processo Civil pela PUC/SP. Pós- graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Pós-graduado em Direito Civil Empresarial e Contratos pela Damásio Educacional. Experiência e liderança no Contencioso Cível em diversos escritórios, com litígios envolvendo as áreas de Direito Empresarial, Contratual, Consumidor, Imobiliário, Societário, Tributário, Família e Sucessão.
———————-
[1] Art. 1417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
[2] Art. 1418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
[3] Altera o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra), instituído pelo Provimento nº 149, de 30 de agosto de 2023, para estabelecer regras para o processo de adjudicação compulsória pela via extrajudicial, nos termos do art. 216-B da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973; e dá outras providências.
[4] I – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
[5] migalhas.com.br
Flavio Marques Ribeiro é Graduado em Direito pela FMU em 2004; Pós Graduado em Processo Civil pela PUC/SP. Pós- graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito (EPD) e Pós-graduado em Direito Civil Empresarial e Contratos pela Damásio Educacional. Experiência e liderança no Contencioso Cível em diversos escritórios, com litígios envolvendo as áreas de Direito Empresarial, Contratual, Consumidor, Imobiliário, Societário, Tributário, Família e Sucessão.
