No Brasil, o primeiro condomínio surgiu em 1970, em São Paulo. Desde aquela época a administração do edifício competia a um síndico, que era escolhido entre os moradores, pois, sequer se pensava na figura de um síndico não morador, ou seja, um síndico profissional.
E nesse sentido, a grande maioria das convenções de condomínio dispunham que o síndico seria escolhido entre os moradores. Acontece, que, com a evolução da sociedade e o surgimento da figura do síndico não morador, dúvidas surgiram sobre a possibilidade de os chamados síndicos profissionais serem contratados nos condomínios que, através de sua convenção, restringiam que essa função/cargo de representante legal fosse única e exclusiva a uma pessoa física e morador.
Estaríamos diante de um conflito de normas, de um lado a Convenção de Condomínio e de outro o Código Civil.
Porém, a Convenção de qualquer condomínio em confronto com o Código Civil não pode prevalecer. Assim, o representante legal poderá ser um síndico não morador, que deverá ser eleito através de uma assembleia geral legalmente convocada.
E o Código Civil, que é a Lei n.º 10.406 de 10.01.2002, assim dispõe:
“Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”
Está expresso no artigo supra a possibilidade de escolha de um síndico, mesmo não sendo condômino.
Esse também é o entendimento da doutrina.
“Está bem visível a permissão de escolha de pessoa que não seja condômino, isto é, de uma terceira pessoa, física ou jurídica. Haverá, então, um administrador com as funções de síndico”.[1]
“A função do síndico pode ser conferida a um dos proprietários de apartamento (o que aliás, normalmente acontece), como pode, ainda, ser atribuída a pessoa estranha ao condomínio. Nada impede que a função de administrador seja dada a uma pessoa jurídica”.[2]
“O síndico é o administrador do edifício, atuando em caráter permanente como dirigente diário dos destinos de um condomínio, esforçando-se para suprir as necessidades da coletividade. Funciona como se fosse o mandatário da vontade dos condôminos, representando o condomínio ativa e passivamente, em juízo e fora dele. Deve permanecer fiel aos seus eleitores, sob pena de destituição compulsória de suas funções, como admite o art. 1.349 do Código Civil ao dizer que “a assembleia especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2.º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidade, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio”. O processo de escolha do síndico, seja ele condômino ou não, deve constar na convenção, a quem se outorgará um mandato de dois anos, o qual poderá renovar-se, de acordo com a autorização legal contida no artigo acima. A lei não limita períodos máximos para a reeleição, entregando essa questão à vontade dos condôminos e aos ditames da convenção”[3]
Mas agora você deve estar se perguntando, o Código Civil determinar que a Convenção do Condomínio seja atualizada? E a resposta é não. Todas as Convenções de Condomínio que são anteriores a 11.01.2003, data que entrou em vigor o Código Civil, continuam tendo validade, naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública (obrigatórias).
E o Judiciário já teve que intervir em situações como essa.
“TJ-RJ – APELAÇÃO APL 02937890820168190001 (TJ-RJ)
APELAÇÃO CÍVEL – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – ELEIÇÃO DE SÍNDICO E SUBSÍNDICO – ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADE LEVANTADA PELOS AUTORES, PROPRIETÁRIOS E CANDIDATOS DA CHAPA CONCORRENTE – CANDIDAtO DA CHAPA QUE SAGROU-SE VENCEDORA QUE É FILHO DE PROPRIETÁRIO – ARTIGO 1.347 DO CÓDIGO CIVIL QUE PERMITE TANTO AO CONDÔMINO QUANTO AO ESTRANHO AO CONDOMÍNIO SER ELEITO COMO SÍNDICO – CONDÔMINOS PRESENTES A ASSEMBLEIA QUE, NÃO OBSTANTE A IMPUGNAÇÃO A SUA LEGITIMIDADE, ACEITARAM A CANDIDATURA DO NÃO PROPRIETÁRIO, TENDO SIDO O MESMO ELEITO COM BOA VANTAGEM DE VOTOS – VÍCIO APONTADO INEXISTENTE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO – ELEVAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, NA FORMA DO ARTIGO 85, § XXXX DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. – Cuida a hipótese de demanda ajuizada pelos condôminos proprietários em face do Condomínio Réu, em que buscam a declaração de nulidade da eleição dos membros da chapa XXXX nos cargos de síndico e subsíndico por ser o candidato ao cargo de síndico filho de proprietário, o que contrariaria as normas da convenção condominial, pugnando ainda pela sua posso nos referidos cargos, com a prestação de contas dos atos praticados pelos membros eleitos e, por fim, a condenação destes ao ressarcimento dos valores adiantados a título de custas processuais e ao pagamento de honorários de sucumbência – Sentença que julgou improcedentes os pedidos aduzidos na inicial – Inconformismo manifestado pelos Autores. Rejeição – Código Civil em vigor que, seguindo o artigo 22, § 4.º da Lei n.º 4.591/64, prevê em seu artigo 1.347 que a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, admitida a reeleição. Artigo 1.348 § 1.º do referido diploma que admite ainda a representação do condomínio por outra pessoa que não o síndico, cuja previsão veio confirmada pelo § 2.º – Condôminos que não obstante a impugnação apresentada em assembleia, anuíram com a candidatura do filho do proprietário ao cargo de síndico, cuja chapa sagrou-se vencedora com boa vantagem de votos, tendo sido o mesmo, inclusive, reeleito por aclamação – Impossibilidade de se declarar a invalidade suscitada, uma vez que não demonstrada a ocorrência de nenhum prejuízo em desfavor dos interessados do condomínio – Eleição que não padece de nenhum vício – Sentença de improcedência mantida – Recurso conhecido e desprovido. Elevação dos honorários advocatícios, na forma do artigo 85, § XXXX do Código de Processo Civil.”
Assim, resta claro que mesmo aqueles condomínios que são mais antigos e que ainda estão com as convenções desatualizadas poderão contratar síndicos que não sejam condôminos (moradores), os chamados síndicos profissionais.
[1] RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. 8.ª edição. Editora Forense, 2021, pag. 245
[2] PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações. 12.ª edição. Editora Forense, 2015, pag. 162.
[3] MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Código Civil Comentado. Doutrina e Jurisprudência. Editora Forense, 2019, pag. 966.
Fernando Augusto Zito é advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-graduando em Direito e Negócios Imobiliários pela Damásio Educacional (conclusão em 2021); Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Membro da Comissão de Condomínios do Ibradim, Palestrante especializado no tema Direito Condominial; Colunista do site especializado Sindiconet, Sindiconews, Condomínio em Foco e das revistas “Em Condomínios” e ”Viva o Condomínio”.
