Incorporação imobiliária é o negócio jurídico pelo qual o incorporador assume o compromisso de realizar, por si ou por terceiros, a construção de unidades imobiliárias em edificação coletiva. Além disso, o incorporador se obriga a transmitir a propriedade dessas unidades aos futuros adquirentes, firmando contratos durante a construção do empreendimento.
A expressão Incorporação originou-se do vocabulário latino, incorporatio, do verbo incorporare, juntar, unir. No âmbito jurídico, o significado da Incorporação é o agrupamento de determinadas pessoas cuja intenção é a formação de condomínio.
Ela é definida como movimentação de uma série de fatores de produção para construir e vender, durante o período da construção das unidades imobiliárias em edificações coletivas. Isto envolve e reúne pessoas, bem como a articulação de uma série de medidas na concretização do feito, desde o início da construção até sua conclusão, com a individualização e discriminação das unidades imobiliárias no registro de imóveis.
Partindo do princípio, com a legislação antiga, apenas era possível a construção de uma casa em um terreno, o que diminuía a utilização do espaço físico. Porém, com o surgimento da Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias e também com a criação do condomínio especial, a utilização do espaço físico foi aumentada, pois, apresentou a possibilidade de se construir num mesmo terreno, uma edificação com diversas unidades, isso se fez necessário devido ao demasiado crescimento populacional.
Desta forma, a Lei de Incorporações possibilitou um maior aproveitamento dos espaços físicos destinados a moradias tornando possível a concentração de um maior número de pessoas morando numa mesma propriedade.
Contudo é importante frisar que além das informações acima, alguns fatores contribuíram no surgimento das incorporações imobiliárias, tais como o déficit habitacional, incluindo as moradias sem as mínimas condições de habitabilidade versus a insuficiência de recursos públicos para sanar este déficit e a dificuldade para a população adquirir sua própria moradia devido à escassez de terrenos bem localizados e seus preços supervalorizados, a insuficiência de recursos financeiros para a construção isolada, a mão-de-obra custosa, a necessidade de contratação de técnicos de diversas áreas, entre outros.
No Código Civil Brasileiro de 1916 não havia previsão a respeito das incorporações imobiliárias, nem dos condomínios em edifícios. O decreto-lei nº 5.481/28 foi o pioneiro a disciplinar a matéria que, posteriormente, sofreu alterações com o decreto-lei nº 5.243/43 e a lei 285/45, o qual dispôs sobre a possibilidade da alienação parcial dos edifícios de dois ou mais pavimentos e trouxe indicações de normas para regulamentar a ocupação dos prédios de habitação coletiva. Porém, o Código Civil vigente também não trata da matéria, somente disciplina a figura do condomínio edilício.
Contudo, os primeiros dispositivos legais que disciplinavam a matéria contemplavam tão somente o edifício pronto, já em condições de utilização, regulavam a alienação de suas unidades autônomas e traziam regras de convívio. Não faziam referência da fase pré-condominial, ou seja, na fase do edifício, enquanto incorporação imobiliária, em suas várias etapas que antecedem o empreendimento, como a escolha e aquisição do terreno, a comercialização e a própria construção do edifício.
Desta forma, para suprir as lacunas existente, foi sancionada a Lei Federal nº 4.591/64, chamada de Lei dos Condomínios e Incorporações (LCI), que dispõe sobre o condomínio nas edificações e as incorporações imobiliárias, se estabeleceram normas, as quais vieram organizar o instituto, resolvendo assuntos de grande relevância social e econômica pertinente à área. Foi com a vinda desta Lei, que a incorporação imobiliária e o incorporador passaram a receber o reconhecimento expresso da Lei. A referida Lei disciplina o condomínio edilício em duas fases: a de implantação e construção, a incorporação imobiliária e a de utilização e administração do condomínio propriamente dito.
Esse dispositivo legal foi regulamentado pelo decreto nº 55.815/65, o qual estabeleceu normas para escrituração nos registros de imóveis, dos registros previstos na Lei 4.591/64.
Importante mencionar também a base legal da promessa de compra e venda e a promessa de cessão de direitos e obrigações contratuais, instrumentos estes muito utilizados no comércio imobiliário e nas vendas das unidades condominiais em produção.
A promessa de compra e venda está prevista no Decreto-lei nº 58 apenas para os terrenos loteados com pagamento do preço em prestações, posteriormente estendida aos imóveis em geral, mesmo não loteados, pelo decreto nº 3.079/38, “tendo-lhe sido atribuída eficácia de direito real oponível a terceiros, desde que não contenha cláusula de arrependimento e esteja registrada no Ofício de Registro de Imóveis, segundo redação determinada pela lei nº 6.014/1973.”
O Código Civil de 2002, em seus artigos 1.225, inc. VII, 1.417 e 1.418, veio a confirmar essa determinação legal. Referente à promessa de cessão, o artigo 69 da lei nº 4.380/64 lhe conferiu a mesma eficácia.
Ainda sobre o assunto, ressaltamos que a Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos) e a Lei 8.078/90 (Código da Defesa do Consumidor), são de suma importância para o direito imobiliário, mesmo não influenciando diretamente na incorporação imobiliária, mas que devem ser de conhecimento do incorporador por afetar diretamente o direito à moradia.
Por fim, e não menos importante, durante muito tempo, os distrato imobiliários foram uma dor de cabeça constante para construtoras e incorporadoras de imóveis. Por não existir uma legislação específica e nem uma jurisprudência sólida sobre o problema, as disputas sempre paravam na justiça e, normalmente, cada caso era julgado de forma diferente.
O projeto para regular o tema ficou um longo período parado no congresso, sem receber a devida atenção. Mas após muitos anos de tramitação, discussão e negociação entre os parlamentares, finalmente foi aprovada, em dezembro de 2018, uma nova lei para tratar dos distrato imobiliários.
Sendo assim, após anos tramitando no Congresso Nacional, a Lei 13.786/2018 foi aprovada no início do mesmo mês e sancionada pelo presidente sem nenhum veto.
Os principais pontos da lei do distrato imobiliário são:
• Pagamento de multa, no valor de 50% do valor já pago, caso o comprador desista da aquisição do imóvel na planta, quando o imóvel estiver no regime de afetação (patrimônio separado da incorporadora);
• Pagamento de multa, no valor de 25% do valor pago caso o comprador desista da aquisição do imóvel na planta, quando o imóvel fizer parte do patrimônio da incorporadora;
• Retenção da corretagem, dos impostos, das taxas de condomínio e do aluguel, caso a desistência ocorra após o imóvel ter sido entregue;
• Prazo máximo de 180 dias de atraso na obra, podendo ser prorrogado por mais 180 dias em comum acordo. Após o prazo, pagamento de multa e concessão do direito de rescisão com ressarcimento total para o comprador, ou indenização de 1% por mês atrasado;
• Possibilidade de transferir o contrato para outro comprador, sem ônus para nenhuma das partes.
Todavia a supracitada norma, seja válida apenas para os imóveis vendidos após a sua sanção, a tendência é que as novas regras beneficiem todo o mercado imobiliário, trazendo segurança jurídica para todas as partes envolvidas. Uma vez que foi estabelecida, de forma clara, como os distrawtos imobiliários devem acontecer, a legislação fortalece a relação de compra, desestimula a desistência, aumenta a confiança entre as partes e traz uma perspectiva financeira melhor para as empresas.
Flavio Marques Ribeiro é Graduado em Direito pela FMU (Faculdades Metropolitanas Unidas) no ano de 2004; Advogado, especialista em Processo Civil pela PUC/SP. Pós- graduado em Direito Imobiliário pela EPD – Escola Paulista de Direito e Pós-graduado em Direito Civil Empresarial e Contratos pela Damásio Educacional. Sócio fundador da ZMR Advogados. Tem vasta experiência profissional em grandes escritórios de advocacia. Atua nas áreas de Direito Civil, Imobiliário, Empresarial, Contratual, Consumidor, Família e Sucessões.
