A convenção é ato obrigatório para a instituição do condomínio conforme artigo 9º da Lei 4.591/64, sendo essa uma norma de direito privado ajustado entre particulares, possuí natureza jurídica de ato-norma, uma vez que todos aqueles que estiverem dentro do condomínio se sujeitam à sua convenção.
O responsável pela elaboração da convenção condominial é o incorporador, que só poderá negociar as unidades autônomas após ter arquivado no cartório competente a minuta da futura convenção, essa obrigação é delineada pelo artigo 32 da Lei 4.591/64.
Com a emissão do habite-se pela municipalidade e cumprimento das demais exigências legais, o incorporador, via cartório, apresenta os documentos para a instituição do condomínio, ratificando os termos da minuta de convenção anteriormente arquivada e requerendo a individualização das matrículas de cada unidade. Neste momento o condomínio está apto a ser instalado e passa a ser representado por um síndico.
Tendo em vista que o Código Civil sofreu atualização no ano de 2002, por meio da Lei 10.406/02, todos os condomínios instituídos na vigência do antigo código certamente possuem convenções defasadas perante a Lei, além disso a modernização das cláusulas se necessário em função do tempo. Há também casos de alteração em virtude da má elaboração da minuta por parte da incorporadora ou construtora que na maioria dos casos redigem o texto de maneira genérica, não atendendo as peculiaridades daquele empreendimento em específico.
Mas, qual o procedimento para realizar a atualização de uma convenção? Existe quórum específico?
Por força de dispositivo legal, o quórum para se alterar a convenção é de 2/3 dos condôminos com base no artigo 1.351 do Código Civil. O quórum na maioria dos casos é o ponto onde os condomínios esbarram quando decidem realizar a atualização da convenção.
Em muitos casos existem artifícios utilizados para se tentar chegar à quantidade de votos necessários, por exemplo deixar a assembleia em aberto ou em sessão permanente, fato é que caso o cartório de registro de imóveis registe esta ata, a mesma poderá ser contestada em juízo e fatalmente ocorrerá sua anulação, conforme julgados do STJ (REsp 1120140/MG).
Não há segredo para o quórum ser obtido, deve ser realizado um trabalho prévio, a criação de uma comissão entre os moradores é uma saída para viabilizar a comunicação e entender as necessidades daquele condomínio específico.
Uma alternativa para obtenção do quórum é a obtenção de procurações juntos aos proprietários que não irão participar da assembleia, o voto por procuração é válido, desde que a nomeação do procurador seja realizada nos moldes previstos na legislação, não haverá ilegalidade no rito.
No decorrer dos anos a sociedade evoluiu e a vida condominial não foi diferente, nos condomínios mais antigos certamente a convenção está defasada em face das inovações jurídicas que ocorreram com o passar do tempo.
Até mesmo nos condomínios mais novos em certas convenções há pontos a serem incluídos, exemplo disso é a Lei Federal 12.607/12, que proíbe a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores e vale para todos os condomínios do país.
A Lei Federal altera o Código Civil, que permitia a comercialização das vagas se a convenção não determinasse o contrário. Agora, as garagens só poderão ser alugadas ou alienadas se houver autorização expressa dos condôminos. E, para isso, é necessário ter o aval de dois terços dos moradores em assembleia, alterando a convenção.
Os prédios comerciais com garagens independentes dos condôminos não serão afetados pela lei, assim como os edifícios-garagem. O objetivo principal da lei é oferecer mais segurança aos prédios residenciais e comerciais, reduzindo a circulação de estranhos.
Outro assunto extremamente relevante e recente que pode ser adicionado na convenção condominial no intuito de se autorizar ou não, é a questão da locação de curta temporada. De forma reiterada o Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem decidindo que os condomínios podem proibir locações em prazo inferior a 90 dias.
Destaca-se que nos casos julgados houve deliberação em assembleia para incluir um item na convenção de condomínio, proibindo a locação por temporada em período inferior a 90 dias, realizada ou não por aplicativo.
Desta maneira o direito do condomínio está respaldado na vontade da maioria dos condôminos, é seguro dizer que caso o condomínio esteja passando por este tipo de situação e deseja restringir tal modalidade, deve-se primeiramente deliberar sobre o assunto e alterar a convenção condominial, para depois acionar o judiciário.
São exemplos de temas relevantes que podem ser incluídos na convenção condominial: multa para condômino antissocial conforme preceitua o artigo 1.337 do Código Civil; proibição de fumar em áreas comuns com a inclusão da lei 13.541/2009, Art. 2 §2; proibição de ingresso ou permanência de pessoas com capacete no condomínio conforme lei 14.955/2013, Art.1 §1; autorização para protestar cota condominial; autorização para instalação minimercado ou feira no condomínio; questões relacionadas a LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados); Implementação de tomada para carros elétricos.
Por todo exposto, é fato notório que os condomínios precisam manter seus documentos constitutivos atualizados com a legislação vigente, mantendo assim a ordem e garantindo que nenhum direito seja violado.
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Carlos Simão – Bacharel em Direito pela Universidade Paulista. Pós-Graduado em Direito Processual Civil pelo IBMEC-Damásio. Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB de São Caetano do Sul, possui mais de 2 anos de experiência em Direito Imobiliário e Condominial. Atualmente, advoga na ZMR Advogados na área de Direito Condominial.
