Recentemente no julgamento do Recurso Especial 1.884.483/PR, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os condomínios podem proibir locações em prazo inferior a 90 dias.
A resolução teve origem em uma ação no Tribunal de Justiça do Paraná, que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em um condomínio que deixassem de alugá-las pelo Airbnb. A prática, segundo o TJ, caracterizava as atividades comerciais e de hospedagem, vedadas pela convenção do condomínio. O recurso chegou ao STJ em 2019.
Mas, todo tipo de locação por temporada está proibido? Isso afeta todos os aplicativos de locações? Pensando nisso, o advogado Carlos Simão, da ZMR Advogados, responde às principais dúvidas sobre o tema. Veja a seguir.
DA VALIDADE DA LOCAÇÃO POR TEMPORADA, PREVISTA NA LEI DE LOCAÇÕES.
De acordo com o artigo 48 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), o prazo de locação por temporada não pode ser superior a 90 (noventa) dias, essa modalidade de locação tem finalidade residencial.
Podendo ser locado um imóvel por esse período para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, conforme texto de Lei.
Dessa maneira o julgado não afeta essa modalidade de locação, pois seu caráter residencial é prevalente, não se confundindo com o caráter hospedador da locação de curto prazo, a hospedagem é uma atividade comercial, destoando do caráter puramente residencial dos condomínios em geral.
TANTO O APLICATIVO AIRBNB OU OUTRAS PLATAFORMAS ESTÃO PROIBIDAS?
A dúvida que surgiu após a prolação do acórdão é se o julgado valeria apenas para esse aplicativo, pois no julgamento do Recurso Especial, era a plataforma digital utilizada pelo proprietário da unidade. E a resposta é não, a proibição atinge todos os aplicativos de locação de curta temporada, e até mesmo locações de curta temporada que sejam realizadas sem a utilização de aplicativos.
O entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça é de que nos moldes em que funcionam, serviços de locação oferecidos por aplicativos, consistem em hospedagem remunerada, com múltipla e concomitante locação de imóveis ou quartos por curto tempo e em contrato não regulado por legislação, não são considerados residenciais.
Dessa maneira, por maioria de votos firmou-se o entendimento de que as locações deste caráter, podem ser vedados por prédios residenciais, não é o AIRBNB ou qualquer outro aplicativo que é proibido, mas sim a locação a curto prazo com natureza de hospedagem, pouco importando a plataforma utilizada.
É NECESSÁRIO A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO DISPOR SOBRE O ASSUNTO?
Sim, destaca-se que no caso concreto houve deliberação em assembleia para incluir um item na convenção de condomínio que proíbe a locação por temporada em período inferior a 90 dias.
Desta maneira o direito do condomínio estava respaldado na vontade dos condôminos, confirmando a vinculação que a convenção tem em relação aos moradores, neste ponto a Ministra Isabel Gallotti seguiu o voto divergente: “Realmente, não se trata de uma destinação meramente residencial. Foge, portanto, ao permitido na convenção de condomínio, a qual estão vinculados todos os condôminos”.
DAS DECISÕES DO STJ SOBRE O TEMA.
Essa é a segunda vez que o STJ, Superior Tribunal de Justiça, decide a respeito dessa modalidade de aluguel.
No caso anterior julgado em Abril/2021, pela 4ª Turma (Recurso Especial 1.819.075/RS), um condomínio incluiu um item em sua convenção para proibir o aluguel por temporada de suas respectivas unidades por qualquer período inferior a 90 dias. Na ação, um dos condôminos se insurgia contra a regra. O pedido também foi negado pelo STJ.
Tendo em vista as duas decisões a favor da proibição da locação de curto prazo, têm-se que o direito constitucional de propriedade não é absoluto e pode ser restringido em situações justificáveis como esta.
Os dois processos já julgados pelo STJ podem chegar ao Supremo em recurso extraordinário. O REsp 1.819.075 aguarda julgamento de embargos de declaração na 4ª Turma. Já o REsp 1.884.483, muito recente, teve o acórdão publicado 16/12/2021.
Porém, não restam dúvidas de que a decisão do STJ fora acertada e se amolda a realidade atual, sendo coerente com o ordenamento jurídico vigente, ao compatibilizar o desejo dos condôminos, reunidos em assembleia, com o respeito por cada morador quanto às normas e regras para uma convivência pacífica e harmoniosa.
Sendo certo, que a alta rotatividade de estranhos no edifício, o caráter lucrativo da locação, o curto período contratado, os serviços oferecidos, dentre outras situações, configuram um contrato atípico de hospedagem, incompatível com a destinação residencial que só poderia ser alterada, como prevê o artigo 1.351 do Código Civil, pela unanimidade dos condôminos.
O escritório ZMR Advogados atua como patrono do condomínio autor no processo nº 1091512-14.2018.8.26.0100, o caso concreto é semelhante aos julgados pelo STJ, e o condomínio obteve êxito em primeira instância, a ação aguarda julgamento do TJSP.
Carlos Simão é Bacharel em Direito pela Universidade Paulista. Pós-Graduado em Direito Processual Civil pelo IBMEC-Damásio. Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB de São Caetano do Sul, possui mais de 2 anos de experiência em Direito Imobiliário e Condominial. Atualmente, advoga na ZMR Advogados na área de Direito Condominial.
