Desde 2015, temos enfrentado a crise do mercado imobiliário, com inúmeras ações judiciais envolvendo consumidores e incorporadores, com a ruptura dos contratos, originando distratos consensuais na seara extrajudicial ou litígios via Judiciário.
É certo que com o advento da lei 13.789/2018 (Lei do Distrato), houve uma diminuição no desfazimento dos contratos de compra e venda de imóveis na planta, justamente porque referida lei impôs ao adquirente penalidades mais severas na hipótese de resolução do contrato.
Entretanto, como já debatido por grandes juristas do Direito Imobiliário, vem ocorrendo uma interpretação equivocada da Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça que dispõe: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Isso porque, alguns Tribunais, ainda têm utilizado a súmula acima, para os contratos celebrados na vigência da Lei nº 13.786/18, como por exemplo, sobre prazo para devolução autorizando a restituição imediata:
“No caso, as partes firmaram o contrato em 18/05/2019…, quando já em vigência as alterações trazidas pela Lei 13786/18, denominada Nova Lei do Distrato… No tocante à devolução de valores, consolidou-se o entendimento de que deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento, que diz respeito apenas à aquisição e não à restituição no caso de rescisão do contrato… A esse respeito, também o E. Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento na Súmula nº 543… Frise-se que o artigo 32-A, §1º, inciso II da nova lei de distrato fixa apenas um prazo máximo para a restituição dos valores… Portanto, os compradores fazem jus à restituição imediata de 80% das parcelas pagas relativas ao preço do imóvel”. (TJSP, 6ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº nº 1007999-66.2019.8.26.0019,, Rel. Des. Paulo Alcides, j. em 20/10/2020)
Existem ainda decisões reforçando que a nova lei não dispõe sobre prazo de devolução, aplicando assim a súmula em comento. Fato é que a aplicação pura e simples da Súmula 543, a despeito da nova legislação, está gerando insegurança jurídica, cabendo assim ao Poder Judiciário, através do Superior Tribunal de Justiça, revisar a aplicabilidade e o alcance desta súmula, especialmente em relação a lei do distrato, reforçando que a devolução imediata só se aplica aos contratos anteriores a lei 13.786/18.
Importante ressaltar que há uma diferença de regulação quanto ao prazo de devolução das quantias pagas pelo adquirente enquanto a Súmula determina a devolução imediata, de modo que a nova lei estabelece prazos que variam conforme a incorporação seja ou não submetida ao regime do patrimônio de afetação.
Com maior segurança do Poder Judiciário, podemos esperar em 2022, um mercado imobiliário cada vez mais em recuperação, evitando assim litígios e prestigiando a lei do distratos que veio justamente para equilibrar as relações entre adquirentes e incorporadores.
Flavio Marques Ribeiro – Advogado com experiência profissional desde 2002; Especialista em Processo Civil pela PUC/SP. Pós graduado em Direito Imobiliário pela EPD – Escola Paulista de Direito. Pós-graduado em Direito Civil Empresarial e Contratos pela Damásio Educacional. Experiência profissional em grandes escritórios de advocacia, com excelente prática nas mais variadas causas de Direito Civil, em especial, Imobiliário, Empresarial, Contratual, Consumidor, Família e Sucessões. Possui experiência na área imobiliária, atuando em prol de construtoras e condomínios desde 2010.
