Fernando Zito, sócio da ZMR Advogados participou do “Virei síndico, e agora? O que eu preciso saber sobre Manutenção Predial?” um documentário idealizado Felipe Lima do canal do Youtube Manutenção Predial.
Assista aos vídeos aqui em baixo, ou acesse a PlayList do Canal do Youtube.
Capítulo 01
Falaremos sobre os primeiros passos do síndico quando ele(a) assume um empreendimento.
1.1 Quando a pessoa assume como síndico(a) de um condomínio, o que ela tem que fazer primeiro? Relacionado a parte técnica.
1.2 Qual é a função do síndico? O que o síndico executa dentro do condomínio?
1.3 Qual é a responsabilidade do síndico? O que pode acontecer caso o síndico seja omisso ou negligente?
1.4 O que a pessoa precisa saber ao assumir como síndico(a)?
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Quando a pessoa assume como síndico(a) de um condomínio, o que ela tem que fazer primeiro? Relacionado a parte técnica?
É importante que seja feita uma ronda pela edificação para conhecer todas as áreas sociais e áreas técnicas. Conversar com toda a equipe para conhecer todas as pessoas, seja os contratados diretos e/ou empresas prestadoras de serviço. Foi dito também sobre a importância da contratação de uma Inspeção Predial para auxiliar o síndico nesse primeiro momento, assim que ele assume o prédio.
Qual é a função do síndico? O que o síndico executa dentro do condomínio?
De maneira resumida a função do síndico é zelar pelo patrimônio e garantir o bem-estar de todos os condôminos, e exatamente isso está escrito no Código Civil, o qual, lista diversos deveres e obrigações do síndico, como por exemplo, uma delas é garantir a boa conservação e manutenção das áreas comuns do condomínio.
É função do síndico garantir que todas as manutenções sejam realizadas dentro do empreendimento, que o prédio possua um Plano de Manutenção de acordo com a ABNT NBR-5674 e que as manutenções preventivas sejam realizadas, para que o condomínio garanta a saúde, segurança e conforto dos usuários, bem como a valorização do imóvel.
Qual é a responsabilidade do síndico? O que pode acontecer caso o síndico seja omisso ou negligente?
De acordo com o Código Civil, é de responsabilidade do síndico realizar ações em defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio e dos condôminos. Muito se diz sobre a responsabilidade civil e criminal do síndico, e isso está correto, de fato o síndico é o responsável civil e criminal pelo condomínio. Contudo, não se limita somente a isso, o síndico é o responsável pela parte civil, criminal, tributária, trabalhista, tudo o que engloba a vida de um condomínio o síndico é o responsável.
O que a pessoa precisa saber ao assumir como síndico(a)?
Quando uma pessoa assume como síndico(a) ela precisa entender que a gestão de um empreendimento não se resume apenas na parte estética da edificação e na gestão de conflitos, isso faz parte, mas o trabalho vai muito mais além. É de responsabilidade do síndico cuidar da parte Administrativa, Financeira, Jurídica, Técnica e Gestão de pessoas. Tudo isso é o que engloba a vida do síndico, seja profissional ou morador.
Todas essas respostas são apenas um resumo de tudo o que rolou. Se você ainda não assistiu o vídeo, te aconselho fortemente que faça isso o quanto antes, porque está riquíssimo.
Capítulo 02
Conhecendo o empreendimento, as pessoas e as documentações.
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2.1 É importante o síndico conhecer todo o empreendimento?
2.2 É importante o síndico conhecer todos os Usuários / moradores?
2.3 É importante o síndico conhecer todos os prestadores de serviço?
2.4 Qual é o papel da administradora? Como deve ser o relacionamento entre síndico e administradora?
2.5 Quais são os principais documentos técnicos que o síndico precisa conhecer?
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É importante o síndico conhecer todo o empreendimento?
É imprescindível que o síndico conheça todo o empreendimento, afinal de contas, é o objeto do trabalho dele. Então uma das primeiras ações que a pessoa precisa tomar quando assume como síndico(a) é fazer uma ronda na edificação para conhecer todas as áreas técnicas, e não técnicas.
É importante o síndico conhecer todos os Usuários / moradores?
Em condomínios pequenos é possível que o síndico conheça todos os moradores, contudo em prédios de grande porte, dificilmente o síndico conhecerá exatamente todas as pessoas. Com a chegada dos condomínios clube, nem mesmo os vizinhos se conhecem, quanto mais o síndico. Mas isso não será um impeditivo para o síndico fazer um bom trabalho. O síndico precisa conhecer o DNA da edificação, quais são os desejos e anseios das pessoas que utilizam aquela edificação, e baseado nisso fazer o seu plano de trabalho.
É importante o síndico conhecer todos os prestadores de serviço?
Com toda certeza que sim, é fundamental que o síndico conheça todos os prestadores de serviço, seja os colaboradores orgânicos e/ou as empresas contratadas. Todos os serviços de manutenção predial que serão executados na edificação, serão feitos exatamente por essas pessoas, então é crucial que o síndico conheça todos os prestadores de serviço, e saiba lidar com todos eles. Muitas vezes essa tratativa é um grande desafio para os síndicos, por esse motivo é muito importante que o síndico (assim que assumir o prédio) conheça todos os prestadores de serviço. Vale lembrar que, qualquer falha na execução de algum serviço técnico, pode acabar comprometendo a saúde, segurança e/ou o conforto dos usuários. Então, síndicos e síndicas, conheçam todos os prestadores de serviço do seu empreendimento.
Qual é o papel da administradora? Como deve ser o relacionamento entre síndico e administradora?
A administradora de condomínio é uma grande aliada do síndico, é ela quem vai cuidar de diversas demandas, é literalmente o braço direito do síndico. Além da questão financeira, a administradora auxilia o síndico em diversas outras demandas, como trabalhista, fiscal, contábil. Todo esse trabalho que é realizado, é de conhecimento do síndico, contudo, quem executa cobrança, faz o pagamento, gera o relatório, etc, é a administradora do condomínio. Então é preciso que haja uma parceria muito grande entre essas partes (síndico e administradora) essa sinergia vai proporcionar ao síndico, e para toda a edificação, uma boa gestão predial.
Quais são os principais documentos técnicos que o síndico precisa conhecer?
A lista dos principais documentos técnicos que o síndico precisa conhecer e ter no seu empreendimento é:
• Manual de Uso Operação e Manutenção da edificação;
• Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
• Projetos de Elétrica;
• Projetos de Hidráulica;
• Projetos estruturais;
• Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores (RIA);
• Relatório de teste e funcionamento dos sistemas de prevenção e combate à incêndio (sensores, botoeiras e bombas);
• Certificado de pressurização dos extintores;
• Certificado de validade das mangueiras de incêndio (hidrantes);
• Certificado de desinsetização e desratização;
• Laudo e certificado de estanqueidade do sistema de gás;
• Certificado de limpeza dos reservatórios;
• Análise de potabilidade;
• Relatório de limpeza dos poços de esgoto e caixas de gordura;
• Relatório do Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) com a medição Ôhmica;
• Plano de Manutenção Predial, conforme a ABNT NBR-5674
• PMOC (Plano de Manutenção, Operação e Controle)
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Capítulo 03
Educação e base de informação.
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3.1 Para ser síndico, a pessoa precisa ter alguma formação específica?
3.2 Como é o mercado de capacitação para síndicos? É interessante o síndico fazer algum curso de especialização?
3.3 Onde o síndico deve procurar informações em caso de dúvida, existem meios de comunicação?
3.4 Existe algum manual, e-book, livro que foi feito para ajudar os síndicos?
3.5 Quais as principais normas técnicas que o síndico precisa conhecer?
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Para ser síndico, a pessoa precisa ter alguma formação específica?
Para se tornar síndico profissional ou síndico morador, a pessoa não precisa ter uma formação específica, até mesmo porque a profissão de síndico ainda não é regulamentada, isso quer dizer que ainda não há uma formação acadêmica específica para síndico. Não existe uma faculdade ou um curso oficial para se tornar síndico, contudo, é imprescindível que a pessoa que quiser se tornar síndico tenha alguns conhecimentos.
Hoje no mercado existem diversos cursos para a formação de síndicos, os quais irão ajudar a exercer a função. É importante que a pessoa faça uma busca e tome cuidado ao escolher o curso, porque assim como tudo, há o bom e o não tão recomendado. Então se quer virar síndico, comece estudando, e tome muito cuidado com o que, e principalmente aonde escolhe estudar.
Como é o mercado de capacitação para síndicos? É interessante o síndico fazer algum curso de especialização?
O trabalho do síndico é garantir que o condomínio funcione corretamente, bem como zelar pela saúde, segurança e conforto dos usuários do empreendimento, isso tanto para prédios comerciais como residenciais. Então é importantíssimo que a pessoa saiba o que está fazendo.
A profissão de síndico ainda não é regulamentada, contudo, há diversos cursos que podem auxiliar o síndico nesse seu trabalho, fornecendo material de qualidade para que execute a sua função com excelência. Então é interessante que o síndico faça cursos de especialização, para entender da parte jurídica, fiscal, trabalhista, e de Manutenção predial, o que é o foco do nosso documentário.
Com relação a manutenção predial, tem um curso que eu fiz em parceria com o síndiconet, específico para síndicos, que se chama: Gestão da Manutenção Predial para Síndicos e Gestores Prediais. Link do Curso.
Onde o síndico deve procurar informações em caso de dúvida, existem meios de comunicação?
Existem meios de comunicação específicos para auxiliar os síndicos. O Síndiconet é uma grande referência nesse mercado. Então ficou com dúvida, acesse esse site que com toda certeza você encontrará a resposta que procura. Síndiconet: https://www.sindiconet.com.br/
Existe algum manual, e-book, livro que foi feito para ajudar os síndicos?
Existe uma vasta literatura voltada especificamente para o universo de síndicos. No vídeo os livros citados foram:
• E-book Secovi: download
• Livro: Condomínios Gestão 360 graus – Autor: Gabriel Karpat;
• Livro: Questões recorrentes da vida em condomínio – Autor: Rodrigo Karpat;
• Livro: Revolucionando o condomínio – Autor: Rosely Schwartz;
• Livro: Manual para síndicos, membros do conselho e administradores – Autor: Zulmar José Koerich Junior;
• Livro: Socorro!!! Sou síndico – Autor: Inaldo Dantas;
Quais as principais normas técnicas que o síndico precisa conhecer?
As principais normas técnicas que um síndico precisa conhecer são:
• NBR-5674 (Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção);
• NBR-16280 (Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas — Requisitos);
• NBR-16747 (Inspeção predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento);
• NBR-14037 (Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos).
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Capítulo 04
Conservação imobiliária.
4.1 Quais os principais pontos positivos em ter um prédio bem conservado?
4.2 E agora o contrário. Quais são os pontos negativos em ter um prédio mal conservado?
4.3 O síndico precisa dominar todas as disciplinas técnicas para ter um prédio bem conservado?
4.4 É interessante o síndico ter pessoas técnicas e de confiança, para recorrer em casos de dúvidas?
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Quais os principais pontos positivos em ter um prédio bem conservado?
A função básica da Manutenção Predial é garantir a saúde, segurança e conforto dos usuários, bem como a valorização imobiliária. Então quando o empreendimento é bem conservado, quando ele tem uma boa manutenção predial, todos esses pontos são alcançados, com isso se tem um prédio saudável, seguro e confortável e que não vai desvalorizar com o passar do tempo.
E agora o contrário. Quais são os pontos negativos em ter um prédio mal conservado?
Um prédio mal conservado é um prédio que coloca em risco a saúde, segurança e conforto dos usuários, bem como desvaloriza o patrimônio. Isso porque um prédio mal conservado é um prédio no qual não tem manutenção predial. É inconcebível ter um empreendimento – seja ela um prédio comercial de 30 andares, ou um prédio residencial de 3 andares – sem manutenção predial. Todos os empreendimentos, independentemente do seu tamanho e/ou atividade fim, precisam de manutenção predial para se manterem íntegros.
O síndico precisa dominar todas as disciplinas técnicas para ter um prédio bem conservado?
O síndico não precisa ser um expert em todas as disciplinas (elétrica, hidráulica, civil, jurídica, previdenciária, e assim sucessivamente). O síndico para fazer um bom trabalho, ele precisa ser um bom gestor, essa é a função do síndico, gerir o empreendimento. Ele não precisa saber de tudo, é óbvio, ele precisa conhecer de todas as áreas, mas não precisa ser um especialista em todas as áreas, até mesmo porque a atividade do síndico é composta por diversas atribuições, e é quase que impossível ele conhecer a fundo todas elas.
Por isso, o síndico precisa ser um bom gestor. Como dito no vídeo, o síndico é o técnico de futebol, ele deve acompanhar todos os movimentos, saber a função de cada um, o que deve ser feito, como deve ser feito, mas não é ele que vai em campo para fazer o gol.
É interessante o síndico ter pessoas técnicas e de confiança, para recorrer em casos de dúvidas?
É crucial que o síndico tenha especialistas lhe assessorando, principalmente quando o assunto é manutenção predial.
O síndico não precisa saber de tudo, ele tem que saber quem sabe, e ligar para essa pessoa na hora certa. Se a bomba parar de funcionar, ele não precisa saber arrumar a bomba, mas precisa saber quem sabe arrumar, e ligar para essa pessoa. O mesmo vale para todas as outras disciplinas que compõem a gama de assuntos e áreas que um síndico gerencia.
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Capítulo 05
Prestadores de Serviço.
5.1 Quais os principais serviços que devem ser contratadas empresas especializadas?
5.2 Quais são as principais recomendações para escolher essas empresas?
5.3 Depois de contratada a empresa prestadora, quais são os cuidados?
5.4 No caso de o prédio já ter empresas contratadas, quais devem ser os cuidados do síndico?
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Quais os principais serviços que devem ser contratadas empresas especializadas?
Dentro de um empreendimento, voltado para a manutenção predial, há diversos serviços que precisam ser executados. São manutenções preventivas nos quadros elétricos, portões, bombas, elevadores, geradores, cabine primária, CFTV, enfim, são diversos equipamentos e sistemas que precisam de manutenção para que continuem funcionando corretamente.
Não há uma regra de quais serviços devem ser contratados ou não, é óbvio que alguns deles devem ser feitos especificamente por empresas especializadas, como é o caso dos elevadores. Contudo, fora esse equipamento, nenhum outro possui essa obrigação. O que deixa muitos síndicos perdidos na hora de contratar. De forma simples e direta, todos os equipamentos precisam passar por manutenção preventiva, então dando uma resposta simples e direta. Quais serviços contratar? Contrate os que você ainda não tem.
Quais são as principais recomendações para escolher essas empresas?
Acredito que se ainda havia alguma dúvida com relação a importância da manutenção predial, agora nesse quarto capítulo do documentário, creio que já foi esclarecido, e todos têm a mesma visão, de que manutenção predial é coisa séria e precisa ser aplicada em toda e qualquer edificação.
O que nos leva para o segundo passo: Vou contratar uma empresa de manutenção predial, como devo proceder? O que devo olhar na contratação de uma empresa de manutenção predial?
Pois bem, infelizmente, sabemos que o mercado – assim como em qualquer outro – está cheio de boas empresas e outras que não são tão boas assim. E o síndico, muitas vezes não tem a formação técnica necessária para realizar a análise. Porém, isso não pode ser um impeditivo para que você contrate esse serviço. Aqui vão algumas dicas de pontos de atenção na hora de contratar uma empresa de manutenção predial.
• Procure sobre a empresa no Google;
• Veja na ficha do Google Meu Negócio da empresa;
• Veja se existem queixas na página da empresa;
• Veja como está a nota da empresa do ReclameAqui;
• Busca no Google pela razão social do fornecedor;
• Converse com outros síndicos e pegue referências;
• Entre em sites especializados e busque informações sobre a empresa e seus serviços
É claro que essa aqui é uma lista básica, o importante – antes de contratar uma empresa – é se cercar de informações sobre a mesma, para que não compre gato por lebre.
Depois de contratada a empresa prestadora, quais são os cuidados?
Depois de contratar uma empresa de manutenção predial, a principal atividade que deve executar é acompanhar os trabalhos. E isso não significar ficar 24hs ao lado dos prestadores de serviço vendo exatamente tudo o que eles fazem.
Lembram? O síndico é o técnico do time de futebol, é um gestor. Então faça a gestão, implante KPIs, métricas, SLAs, Relatórios Gerenciais, vá em campo olhar o serviço, tudo para ter certeza que o serviço contratado de fato atende as necessidades do condomínio.
No caso de o prédio já ter empresas contratadas, quais devem ser os cuidados do síndico?
Supondo que o síndico assuma uma edificação, a qual já possui todos os serviços de manutenção predial contratados, a sugestão é que antes de mais nada conheça todas as empresas e todos os prestadores, busque referencias dessa empresa, e faça o mesmo processo de quando é contratada uma empresa nova, acompanhe a empresa e veja se prestam um bom serviço, e se por ventura o serviço não atender a necessidade da edificação, o próximo passo é a substituição.
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Capítulo 06
Inspeção Predial.
6.1 Qual a importância da Inspeção Predial?
6.2 Todos os prédios precisam fazer esse serviço?
6.3 Quais são os cuidados que o síndico deve ter ao contratar a Inspeção Predial?
6.4 Contratada a Inspeção Predial, é interessante o síndico acompanhar o serviço?
6.5 Ter um Relatório de Inspeção Predial em mãos, ajuda na aprovação dos investimentos?
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Qual a importância da Inspeção Predial?
Com a utilização, e com o passar dos anos toda e qualquer edificação começa se deteriorar, e isso é normal, pode ser causada por fatores externos, ou simplesmente pelo tempo de vida útil, mas uma coisa é certa, todos os empreendimentos perdem rendimento, e é crucial que todas essas falhas e anomalias sejam detectadas e tratadas para evitar grandes problemas.
A Inspeção predial tem justamente essa finalidade, detectar falhas e anomalias, registra-las e trata-las conforme a necessidade. Então a inspeção predial é fundamental para garantir a saúde, segurança e conforto dos usuários, bem como a valorização patrimonial, e a sua aplicação é de extrema importância para todos os empreendimentos.
Todos os prédios precisam fazer esse serviço?
Todos os prédios precisam passar por inspeções prediais. A inspeção predial é como um check-up que é feito para saber exatamente qual é o estado de saúde daquele empreendimento, então não importa se a edificação é residencial ou comercial, ela possui um prazo de vida útil, e é por meio da inspeção predial que o síndico saberá se o prédio dele está “saudável ou se está doente”.
Quais são os cuidados que o síndico deve ter ao contratar a Inspeção Predial?
Para contratar um serviço de inspeção predial, os cuidados são os mesmos que o síndico deve ter para contratar qualquer outro tipo de serviço técnico, o primeiro de tudo é ter referências. Converse com outros síndicos, administradores condominiais, gerentes, pergunte para eles se já fizeram esse serviço, se conhecem alguém que faça. Procure na internet, entre no ReclameAqui, enfim, tenha muito cuidado ao contratar esse serviço, porque assim como em outras áreas, nessa também existem os aventureiros, que poderão gerar grandes transtornos e dores de cabeça para ti, então muito cuidado.
Contratada a Inspeção Predial, é interessante o síndico acompanhar o serviço?
É interessante, mas não é mandatório. É interessante porque quando o síndico acompanhar algum serviço técnico, ele vai aprender sobre aquele trabalho, e terá um novo conhecimento agregado na sua formação, então é bacana acompanhar, mas não será isso que vai garantir o sucesso ou o fracasso do trabalho tanto do síndico, quanto da inspeção predial.
Ter um Relatório de Inspeção Predial em mãos, ajuda na aprovação dos investimentos?
É comum encontrar com síndicos que não conseguem aprovação de alguns trabalhos em assembleia, e na grande maioria das vezes o motivo é que os moradores não entenderam que aquele trabalho é algo importante para o empreendimento, então os investimentos não são aprovados.
Nesse sentido, ter um Relatório de Inspeção Predial em mãos, auxiliará o síndico na apresentação do problema e qual a solução, com o parecer de uma pessoa especialista na área. Então, ter um Relatório de Inspeção Predial, normalmente auxilia os síndicos nas aprovações em assembleia.
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Capítulo 07
Plano de Manutenção.
7.1 Qual a importância do Plano de Manutenção?
7.2 Todos os prédios precisam ter o Plano de Manutenção?
7.3 Como controlar os serviços que estão descritos no Plano de Manutenção?
7.4 Os softwares de gestão de manutenção podem ajudar nesse controle?
7.5 Para finalizar, quais são as suas perspectivas para a Manutenção Predial? Você acredita que ela vai mudar com o tempo?
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Qual a importância do Plano de Manutenção?
A função da manutenção predial é garantir a saúde, segurança e conforto dos usuários, bem como a valorização patrimonial. Contudo, para que isso seja alcançado é preciso que haja um Plano de Manutenção, esse documento é a base da manutenção predial, isso porque é nele que está contido todos os procedimentos e rotinas que deverão ser realizados na manutenção para garantir o pleno funcionamento de todos os equipamentos, áreas e sistemas. Sem um Plano de Manutenção, não é possível ter uma boa manutenção predial, porque não haveria controle, as atividades seriam executadas sem um ordenamento e periodicidade.
Todos os prédios precisam ter o Plano de Manutenção?
O Plano de Manutenção Predial nada mais é do que um documento no qual possui todas as rotinas de manutenção preventiva que deverão ser implantadas e executadas na edificação.
Então, é imprescindível que todos os empreendimentos possuam um Plano de Manutenção Predial, isso porque é nesse documento no qual estão contidas todas as especificações técnicas da edificação, e tudo o que deve ser feito para garantir o pleno funcionamento do prédio. Independentemente se o prédio é um residencial de 3 andares, ou um comercial de 30 andares, ambos precisam do Plano de Manutenção, que é um documento intransferível. Do mesmo jeito que não existem dois prédios iguais, não existem dois Planos de Manutenção iguais, por esse motivo, cada prédio deve possuir o seu plano de manutenção.
Como controlar os serviços que estão descritos no Plano de Manutenção?
Há diversas maneiras de controlar os serviços de manutenção predial, em papel, quadros de gestão a vista, planilhas de Excel, aplicativos, softwares, tudo vai depender da complexidade da edificação e do grau de familiaridade do gestor predial. Há prédios que a gestão da manutenção predial ainda é feita toda em papel e funciona perfeitamente, tão bem quanto um condomínio que utiliza planilhas computadorizadas e softwares de gestão. Tudo depende da aplicação e necessidade do síndico.
É claro que com softwares a gestão fica muito mais ágil e prática, contudo, há diversas outras maneiras de gerir os trabalhos, e que também funcionam muito bem.
Os softwares de gestão de manutenção podem ajudar nesse controle?
Com toda certeza que os softwares de gestão da manutenção predial são grandes aliados nesse trabalho. Há uma infinidade de possibilidades com essas ferramentas.
Hoje, grande parte dos condomínios já possuem algum tipo de sistema computadorizado que auxilia na gestão predial, e a manutenção predial não fica de fora dessa.
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Esses foram os episódios do documentário Virei síndico, e agora? O que eu preciso saber sobre manutenção predial? Espero que você tenha gostado.
Boa manutenção predial para ti.
Forte abraço.
Felipe Lima é Fundador do Portal e Revista da Manutenção Predial | Especialista de Manutenção Predial do Síndiconet | Youtuber do canal manutencaopredial e Palestrante.
Entrevistados
Catarina Anderáos – Vou Chamar a Síndica
Roberto Gomes – Sophistic
Gestão Nilton Savieto – Síndico Profissional
Anna Cáfaro – Síndica Moradora
Adriano e Rapha – Conceito Alleviare
Tania Goldkorn – Gold K Síndicos
Fernando Zito – ZMR Advogados
Julio Paim – Síndiconet
