Os serviços dentro de um condomínio devem ser oferecidos e prestados de forma individualizada. Parece que estou dizendo o óbvio, pelo menos deveria, mas não é isso que percebemos na prática.
Antes de qualquer coisa vamos entender o que o Código de Defesa do Consumidor nos ensina sobre o tema.
“Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
I – condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;”
Cabe trazer à baila o entendimento de Daniel Amorim e Flávio Tartuce:
“Esse primeiro inciso do art. 39 proíbe a venda casada, descrita e especificada pela norma. De início, veda-se que o fornecedor ou prestador submeta um produto ou serviço a outro produto ou serviço, visando um efeito caroneiro ou oportunista para venda de novos bens. Ato contínuo, afasta-se a limitação de fornecimento sem que haja justa causa para tanto, o que deve ser preenchido caso a caso. Ampliando-se o sentido da vedação, conclui-se que é venda casada a hipótese em que o fornecedor somente resolve um problema quanto a um produto ou serviço se um outro produto ou serviço for adquirido”.
Além do mais a venda casada é considerada como crime contra as relações de consumo, conforme previsão do Art. 5º, II, da Lei n.º 8.137/90:
“Art. 5º, Constitui crime da mesma natureza: […]
II – subordinar a venda de bem ou a utilização de serviço à aquisição de outro bem, ou ao uso de determinado serviço;
III – sujeitar a venda de bem ou a utilização de serviço à aquisição de quantidade arbitrariamente determinada; […]
Pena – detenção de 2 a 5 anos, ou multa”.
Detalhe para as penas de detenção aos infratores variáveis de 2 a 5 anos ou multa.
O STJ – Superior Tribunal de Justiça também proíbe a prática da chamada venda casada.
“ao fornecedor de produtos ou serviços, consectariamente, não é lícito, dentre outras práticas abusivas, condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço (art. 39, I, do CDC). A prática abusiva revela-se patente se a empresa cinematográfica permite a entrada de produtos adquiridos nas suas dependências e interdita o adquirido alhures, engendrando por via oblíqua a cognominada ‘venda casada’, interdição inextensível ao estabelecimento cuja venda de produtos alimentícios constituiu a essência da sua atividade comercial como, verbi gratia, os bares e restaurantes. O juiz, na aplicação da lei, deve aferir as finalidades da norma, por isso que, in casu, revela-se manifesta a prática abusiva” (STJ – REsp 744.602/RJ – Rel. Min. Luiz Fux – Primeira Turma – j. 01.03.2007 – DJ 15.03.2007) (grifo nosso).
Mesmo existindo previsão expressa no Código de Defesa do Consumidor, ser considerado crime contra as relações de consumo além do entendimento do STJ ser contrário a essa prática de fornecimento de produtos e serviços condicionado ao oferecimento de outros, é comum verificarmos a prática de venda casada no universo condominial.
Por vezes identificamos contrato de prestação de serviço de portaria vinculado ao fornecimento de CFTV (circuito fechado de TV), mas o que é campeão são os contratos de administradora de condomínio junto com assessoria jurídica.
A partir de agora trataremos dos contratos de administradora de condomínio que de forma casada são oferecidos junto com assessoria jurídica.
Inicialmente cabem algumas considerações sobre a legislação vigente.
O Estatuto da Advocacia, Lei 8.906 de 04 de julho de 1994, dispõe:
• “Art. 1º São atividades privativas de advocacia:
• II – as atividades de consultoria, assessoria e direção jurídicas.
• § 3º É vedada a divulgação de advocacia em conjunto com outra atividade.
• Art. 2º O advogado é indispensável à administração da justiça.
Art. 3º O exercício da atividade de advocacia no território brasileiro e a denominação de advogado são privativos dos inscritos na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB)”
Observa-se que o § 3º proíbe que os serviços de advocacia sejam oferecidos em conjunto com outras atividades, logo, podemos concluir que as administradoras de condomínios não podem oferecer os serviços de advocacia, nem mesmo divulgar que presta esse tipo de serviço.
É o mesmo que identificamos da leitura do art. 3.º que dispõe que a prática da advocacia e a denominação de advogado são privativos dos inscritos na Ordem dos Advogados do Brasil.
Para a Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) essa prática é considerada uma forma ilegal de captação de clientes. O Tribunal de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados do Brasil já tratou desse assunto em um de seus julgados.
“PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS JURÍDICOS POR IMOBILIÁRIA E ADMINISTRAÇÃO DE BENS – IMPOSSIBILIDADE – ADVOCACIA NO MESMO ENDEREÇO E PARA CLIENTES DA IMOBILIÁRIA – VEDAÇÃO ÉTICA. Sociedades sem possibilidade de registro na OAB (tais como imobiliárias e administradoras de bens) não podem prestar ou ofertar serviços de advocacia (art. 16 do Estatuto da Advocacia e da Ordem dos Advogados do Brasil) nem contratar advogados para prestarem serviços advocatícios para seus clientes. Embora as sociedades leigas não estejam sujeitas ao controle do Tribunal de Ética e Disciplina, posto que não inscritas, podem responder perante a douta Comissão de Fiscalização e Defesa da Advocacia da OAB. Em tese, advogados contratados por sociedades leigas (imobiliárias e administradoras de bens), empregados ou autônomos, não podem advogar para os clientes desta e por esta captados, sob pena de responderem, após amplo contraditório, perante as Turmas Disciplinares, pouco importando se recebem procuração direta do cliente ou substabelecimento. É vedada a divulgação da advocacia em conjunto com outra atividade. Inteligência do art. 16 do EAOAB”. Precedentes da Primeira Turma: E-4.055/2011, E-4.314/2013, E-4.617/2016 e E-4.643/2016. Proc. E-5.076/2018 – v.u., em 26/07/2018, do parecer e ementa do Rel. Dr. FÁBIO DE SOUZA RAMACCIOTTI, Rev. Dr. JOÃO LUIZ LOPES – Presidente em exercício Dr. CLÁUDIO FELIPPE ZALAF.
De acordo com o julgado, advogados que trabalhem dentro de administradoras não podem prestar serviços para os clientes desta. Não haveria o sigilo e a inviolabilidade indispensável a um escritório de advocacia.
Para superar essa venda casada cabe ao síndico contratar escritório de advocacia e profissionais independentes. Em se tratando de crime o síndico deverá denunciar essa prática abusiva.
Antes de celebrar contrato compete ao síndico analisar a idoneidade da administradora e lembrar que o objetivo dessa empresa é a prestação de serviços contábeis e administrativos, sendo totalmente ilegal a prestação de serviços jurídicos.
Essa proibição esta prevista no artigo 16 da Lei 8.906/94:
“Não são admitidas a registro nem podem funcionar todas as espécies de sociedades de advogados que apresentem forma ou características de sociedade empresária, que adotem denominação de fantasia, que realizem atividades estranhas à advocacia, que incluam como sócio ou titular de sociedade unipessoal de advocacia pessoa não inscrita como advogado ou totalmente proibida de advogar. […]
§ 3º É proibido o registro, nos cartórios de registro civil de pessoas jurídicas e nas juntas comerciais, de sociedade que inclua, entre outras finalidades, a atividade de advocacia.”
A recomendação é para o síndico separar os contratos, administradora presta apenas e tão somente serviços administrativos e contábeis e advogados serviços jurídicos.
O advogado não pode estar vinculado a uma administradora e muito menos se deixar influenciar por ela.
Após a leitura desse artigo recomendo que os síndicos e síndica leiam ou releiam seus contratos de administração de condomínio para verificar se existe alguma ilegalidade.
Sem contar que no momento de eventual rescisão contratual com a administradora, além do aviso prévio, geralmente existe cláusula que obriga o condomínio a pagar os honorários advocatícios mesmo sem os processos terem sido encerrados.
A intenção desse texto é orientar os síndicos a celebrarem contratos de forma individual e sem qualquer vinculação com a administradora.
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¹ TARTUCE, Flávio; NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Manual de direito do consumidor: direito material e processual. 3. ed. Rio de Janeiro: MÉTODO, 2014, p.276.
Fernando Augusto Zito – Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-graduando em Direito e Negócios Imobiliários pela Damásio Educacional (conclusão em 2021); Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Membro da Comissão de Condomínios do Ibradim, Palestrante especializado no tema Direito Condominial; Colunista do site especializado Sindiconet, Sindiconews, Condomínio em Foco e das revistas “Em Condomínios” e ”Viva o Condomínio”.
