Após longa tramitação no Congresso Nacional quanto ao PL 1179/20, que trata sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações de Direito Privado (RJET) da Covid-19, cuja demora na sua sanção implicou em inúmeras demandas no Poder Judiciário, finalmente houve aprovação pelo Presidente da República, porém com vetos a diversos dispositivos.
Falaremos aqui sobre o veto ao artigo 11, agora da Lei 14.010/20, o qual acarreta tamanha insegurança jurídica, podendo motivar diversos condôminos a pressionarem Síndicos e até mesmo buscarem a via judicial para a satisfação das suas necessidades pessoais, gerando riscos à saúde da coletividade com possibilidade de contaminação pelo coronavírus.
É verdade que a lei é imperfeita, porém, necessária nesse momento atípico de pandemia que vivemos, de modo que o artigo 11 ora vetado apenas reforçava os poderes do artigo 1.348, do Código Civil: (i) praticar, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (ii) cumprir e fazer cumprir a convenção; e (iii) diligenciar a conservação e guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.
Segundo o Presidente da República, os motivos para o veto foram no sentido de que caberia a assembleia condominial decidir pelas restrições e proibições. Outros especialistas entendem que o artigo seria inconstitucional dando poderes absolutos ao Síndico, o que o tornaria um tirano.
Ousamos discordar tanto do Poder Executivo que vetou a norma como também daqueles que pensam na forma acima mencionada.
1Art. 11. Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:
I – restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pelo coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso a propriedade exclusiva dos condôminos;
II – restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.
Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou realização de benfeitorias necessárias.”
Em primeiro lugar temos que reforçar: estamos numa situação de excepcionalidade jamais vivida por muitos, onde a agressividade do vírus no corpo humano fez com que medidas fossem adotadas como o isolamento social para evitar para tentar conter o risco da contaminação da doença grave que já vitimou milhares de pessoas.
Foi nesse sentido que o legislador quis agir quando da elaboração do artigo 11 da lei 14.010/20, ao conferir poderes ao Síndico para restringir ou proibir acesso as áreas comuns, reuniões, festividades e obras que não fossem emergenciais.
Se assim não fosse, qual seria então o sentido da norma? Deixar sem qualquer regulamentação significaria permitir que condôminos fizessem o que bem entendessem acionando inclusive o Poder Judiciário como tem sido feito.
O Síndico tem obrigação de fazer com que as regras legais e convencionais sejam respeitadas no condomínio, assim como o próprio o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, que impõe aos condôminos e possuidores o respeito à saúde e sossego dos demais moradores.
A intenção do artigo 11 foi justamente deixar isso mais claro, evitando que cada um fizesse interpretações equivocadas, garantido assim ao Síndico o cumprimento das suas obrigações de deveres previstos em lei e convenção.
É claro que existem casos pontuais em que determinado Síndico age com abuso de poder, porém, não podemos torná-los como regras para permitir vetar o artigo em comento.
A situação agora parece permitir que condôminos possam extrapolar (como tem acontecido em diversos casos) seu direito de propriedade que não é absoluto. Imaginamos na prática aquele condômino que pretende fazer uma festa dentro da sua unidade privativa convidando 10 (dez) pessoas.
Não somente barulho, perturbação ao sossego, mas também as pessoas que adentram no condomínio usando elevadores, tudo isso são riscos de contágio e propagação do vírus, e com o veto do artigo 11, pode-se entender que o condômino agora poderá usar sua unidade privativa como bem entende.
2Art. 1.336. São deveres do condômino:
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
O que temos vistos nesses 04 (quatro) meses de pandemia são inúmeras demandas judiciais propostas por condôminos visando reformas (a maioria delas sem qualquer urgência) e acesso às áreas comuns (uso de academias, piscina, parquinhos, etc..)
O bom senso tem prevalecido pelo Poder Judiciário na maioria dos casos, negando pedido liminares infundados, tudo no sentido de proteger a saúde da coletividade e evitar o contágio pelo vírus.
Esse foi o espírito do artigo 11, e a mensagem que fica agora é que sem ele, gera-se enorme insegurança jurídica, passando à sociedade a mensagem equivocada e perigosa de que agora tudo pode e que certamente vai abarrotar ainda mais o Poder Judiciário.
Vamos acompanhar as consequências desse veto, lembrando ainda que o Congresso Nacional poderá derrubá-lo e voltar ao texto original da lei.
Flavio Marques Ribeiro, advogado com experiência profissional desde 2002; Especialista em Processo Civil pela PUC/SP. Pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito. Advogado militante nas áreas de Direito Civil e Direito Imobiliário.
