Uma das grandes dificuldades nos condomínios é a obtenção de votos para atingir o quórum exigido na Lei para realização de obras, aplicação de multas, alteração de convenção de condomínio, etc.
A conta inicial feita pelo síndico ou administrador é calcular o quorum com base na quantidade de unidades existente no empreendimento.
Porém, essa não é a forma correto de calcular. A Doutrina ensina que:
“Resta saber se deve ser levado em conta, para composição global do quorum, o condômino impedido de votar. Não teria sentido que os inadimplentes, em razão de seu impedimento, inviabilizassem diversas deliberações relevantes para a vida condominial, como a realização de obras no edifício (art. 1.341), a alteração da convenção de condomínio (art. 1.351), […]. Haveria duplo prejuízo aos condôminos pontuais, tanto por terem de adiantar a parte dos inadimplentes como por não conseguirem quórum para deliberações relevantes para a vida condominial. Sensato o entendimento de que diversos quoruns exigidos pelo Código Civil, como os acima referidos, sejam calculados sobre o número de condôminos aptos a votar, excluídos os inadimplentes (Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. Coordenador Cezar Peluso – 7ª ed. rev. e atual. – Barueri, SP: Manole, 2013., p. 1.351 – grifou-se).”
Segundo esse posicionamento os condôminos com suas despesas em atraso deverão ser excluídos do cômputo para o cálculo dos diversos quóruns qualificados exigidos pelo Código Civil.
Esse também é o entendimento da Jurisprudência.
CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. QUÓRUM. CONDÔMINOS INADIMPLENTES. Pretensão das autoras, condôminas, à anulação da nova norma condominial.
1. A exclusão dos condôminos inadimplentes da votação não pode obstar a configuração do quórum necessário à aprovação de alteração de Convenção, sob pena de impedir deliberações essenciais à administração do Condomínio. O melhor entendimento é aquele que considera, para o estabelecimento do quórum, apenas os condôminos aptos a votar.
2. Nota-se que apenas poderiam votar na assembleia impugnada vinte e dois moradores, do total de trinta. Estiveram presentes na assembleia quinze condôminos, que representam mais de 2/3 do quórum exigido para aprovação da alteração na convenção do Condomínio (art. 1.351, primeira parte, do CC). Assim, sob diversos enfoques, o aspecto formal da assembleia, pela qual houve a aprovação de nova Convenção, foi observado. […] (TJ-SP – APL: 92517242820088260000 SP 9251724-28.2008.8.26.0000, Relator: Carlos Alberto Garbi, Data de Julgamento: 11/06/2013, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/06/2013 – grifou-se)
DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. ANULATÓRIA. ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. CONDÔMINO INADIMPLENTE. DIREITO DE VOTO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. O Estatuto originário do condomínio réu prevê que o direito de voto (tanto para a Assembléia Geral Ordinária como para a Extraordinária) está condicionado à pontualidade do pagamento da contribuição condominial; razão pela qual, o quorum para deliberação deverá ser calculado sobre o número de condôminos aptos a votarem, excluídos os inadimplentes. […] (TJ-DF – APC: 20080210060877, Relator: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 28/01/2015, 3ª Turma Cível, Publicado no DJE: 09/02/2015 – grifou-se)
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE CONVALIDAÇÃO DE ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA – DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO – BENEFÍCIO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – DEFERIMENTO – OBSERVÂNCIA DAS REGRAS ESTATUÍDAS PELA CONVENÇÃO CONDOMINIAL E PELA LEI N.º 4.591/64 – EXCLUSÃO DE VOTOS DE CONDÔMINOS INADIMPLENTES – QUORUM ATINGIDO – MULTA PELO DESCUMPRIMENTO DE DECISÃO JUDICIAL – REDUÇÃO PARA VALOR RAZOÁVEL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.”(TJPR – 18ª C.Cível – AC 294619-6 – Curitiba – Rel.: Luiz Sérgio Neiva de Lima Vieira – Unânime – J. 07.07.2006 – grifou-se)
Dessa forma, podemos concluir, que quando encontrarmos situações que exijam quórum qualificado exigido pelo do Código Civil, deve ser calculado com base no total de condôminos adimplentes, excluídos, como foi explicado, os inadimplentes.
Fernando Augusto Zito – O Autor é Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Diretor Jurídico da Assosindicos – Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo; Colunista dos sites especializados “Sindiconet” e da revista “Em Condomínios” e Palestrante.
